Forward Darlehen oder Umfinanzierung?
Im Bereich der Immobilienfinanzierung weit verbreitet sind sog. Forward Darlehen. Hierbei handelt es sich um eine Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrages unter Sicherung des gegenwärtigen Zinsniveaus. Doch diese Prolongation muss nicht immer die günstigste Lösung sein. Oft kann es durchaus sinnvoll sein, die Option einer Umfinanzierung sorgfältig zu überprüfen.
Das Besondere an Forwarddarlehen ist die Tatsache, dass sich der Kunde zum aktuellen Zeitpunkt das Zinsniveau für die Zukunft sichern kann. Dieser Zeitpunkt kann - anbieterabhängig - auch mehrere Jahre in der Zukunft liegen. Für die Zeit der Zinsreservierung muss ein - in der Regel monatlich zu verrechnender - prozentualer Aufschlag bezahlt werden. Dies bedeutet, dass Forward Kredite umso teurer werden, um so länger der Vertragszeitpunkt in der Zukunft liegt.
Der Vorteil im Vergleich zur Umfinanzierung liegt in der Planungssicherheit. Der Darlehensnehmer kennt bereits zum jetzigen Zeitpunkt die genauen Konditionen seiner konkreten Anschlussfinanzierung. Grundsätzlich sind Forwarddarlehen aber immer eine Zinsspekulation, die auch fehlschlagen kann. Hierbei ist anzumerken, dass es sich - entgegen manch verbreiteter Fehleinschätzung - bei einem Forward Kredit nicht um ein Optionsgeschäft, sondern um einen verbindlichen Vertrag handelt. Wenn während der Aufschubzeit die Zinsen sinken, wird das Darlehen somit teurer als es bei einem zeitnahen Abschluss wäre.
Ob eine Umfinanzierung günstiger ist hängt primär von der Entwicklung des Zinsniveaus ab. Empfehlenswert ist es in jedem Falle, sich nicht mit dem Forward-Angebot des aktuellen Kreditgebers zufrieden zu geben, sondern den Markt genau zu sondieren. In Anbetracht von Zinsunterschieden von bis zu 1,5% lohnt sich oft auch eine Umfinanzierung. Ein "normales" Darlehen kann insbesondere dann eine günstigere Alternative sein, falls die Zinsbindung während der nächsten 12 Monaten endet, da verschiedene Banken bis zu 12 Monaten keine Bereitstellungszinsen in Rechnung stellen.
Ein Bankenwechsel und eine damit verbundene Umfinanzierung kann unter Umständen viele tausend Euro an Zinsen sparen. Insofern sollte man die Varianten der Umschuldung genau abklopfen, um die Gesamtbelastung so gering als möglich zu halten. Genau geklärt werden muss im Zusammenhang mit der Bewertung von Forward Darlehen auch die Frage nach der Höhe einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird vom Kreditgeber in Rechnung gestellt, wenn der Kreditnehmer den Darlehensvertrag innerhalb der Zinsbindungsfrist kündigt und eine Umfinanzierung anstrebt. Die konkrete Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist von Bank zu Bank unterschiedlich, befindet sich aber meist in einem Bereich von 5 bis 10% der Netto-Darlehenssumme.
